ซื้อคอนโด ไม่ให้โดนหลอก

สวัสดี ครับท่านผู้อ่านทุกท่าน ฉบับนี้ได้รับคำถามผ่านท่านบรรณาธิการมาว่า จะทราบได้อย่างไร เมื่อเราจะไปซื้อบ้านจัดสรร (อาคารพร้อมที่ดิน) หรือซื้อคอนโด ว่าแต่ละโครงการที่จะซื้อนั้น เราจะไม่ถูกหลอก เสียค่ามัดจำ ค่าผ่อนงวดโดยโอนกรรมสิทธิ์ให้เราไม่ได้ ในกรณีโครงการยังมิได้ลงมือก่อสร้าง (และแม้แต่ที่ลงมือก่อสร้างแล้วก็ตาม ยังมีโกงกันอยู่เลย)

คำถามดังกล่าวนี้พิจารณาดูแล้วส่วนมากจะเป็นโครงการที่ประสบปัญหา เรื่อง การเงิน เรื่องที่ดิน เรื่องใบอนุญาตต่างๆ เช่น ใบอนุญาตก่อสร้าง ใบอนุญาตจัดสรร หรือใบอนุญาตอาคารชุดก่อนโอน กรรมสิทธิ์ห้องชุด ซึ่งทำให้โครงการที่จำหน่ายบ้านจัดสรร อาคารชุด ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกค้าได้และรวมถึงการที่เราจะซื้อที่ดินสักแปลง หรืออาคารพร้อมที่ดินสักหลังหนึ่งก็มีโอกาสเจอปัญหาได้ครับ

เพื่อเป็นการป้องกันปัญหา มิให้เกิดแก่เรา ซึ่งเป็นลูกค้าที่จะซื้อบ้านหรือที่ดิน หรือบ้านพร้อมที่ดิน หรืออาคารชุด ไม่ว่าจะเป็นโครงการใหม่หรือซื้อต่อมือสองก็ตาม จำเป็นต้องรอบคอบมากหน่อยครับ ในการขอตรวจสอบเอกสาร หลักฐานต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง โดยหากเป็นบริษัทที่มีชื่อเสียง ซึ่งเป็นมืออาชีพในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ส่วนใหญ่ไม่ค่อยเป็นปัญหา เพราะผ่านประสบการณ์มาจนชำนาญดีแล้ว แต่ถ้าเป็นบริษัทฯ ใหม่ๆ อาจจะทำธุรกิจด้านนี้ มาไม่นานประสบการณ์ยังน้อย อาจมีปัญหาได้

ทั้งนี้ผู้ซื้อต้องตรวจสอบเอกสารและหลักฐานต่างๆ ดังต่อไปนี้ครับ

1. โฉนดที่ดิน
1.1 ตรวจสอบว่า ที่ดินนั้นโฉนดที่ดินเลขที่เท่าใด เลขที่ดินเท่าใด ขอดูจากผู้ขาย (อาจจะเป็นตัวจริง หรือส่วนใหญ่จะเป็นสำเนา) แล้วจดรายละเอียดนำไปตรวจสอบที่สำนักงานที่ดิน ว่าเป็นที่ดินของผู้ใดอีกครั้ง (ปรกติสำเนาโฉนดที่ดินใบหลังสุด จะระบุเจ้าของกรรมสิทธิ์ไว้) เพื่อความรอบคอบ ก่อนที่จะวางมัดจำ ควรมีพยานของทั้ง 2 ฝ่าย (ฝ่ายผู้ขาย และฝ่ายผู้ซื้อ) ด้วย
1.2 ตรวจสอบสถานที่จริง หาหลักเขตที่ดิน เพื่อตรวจสอบตัวเลขหลักเขตที่ดินว่าถูกต้องตรงกับแผนผังในโฉนดที่ดินหรือไม่ จะได้ไม่ผิดแปลงที่ดินที่ต้องการซื้อ
1.3 กรณีเป็นหมู่บ้านจัดสรร คอนโด อาจจะไม่ได้รับความสะดวกจากบริษัทฯ ผู้ขายแต่ก็สามารถขอดูได้ เพราะเราเป็นผู้ซื้อ นอกจากเราจะเชื่อถือในชื่อเสียงของบริษัทฯ ใหญ่ๆ ที่มีชื่อเสียงและประสบการณ์ที่ดีต่อลูกค้าเช่นบริษัทฯ ที่เข้าตลาดหลักทรัพย์แล้ว เป็นต้น

2. เอกสารแสดงความเป็นเจ้าของอาคารหรือที่ดิน
2.1 สัญญาซื้อขายของเจ้าของปัจจุบันก่อนที่เราจะซื้อ ซึ่งส่วนใหญ่ตอนที่เขาซื้อมาจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน หรือที่ดินพร้อมสิ่งก่อสร้างจะมีระบุได้ในใบสัญญาซื้อขาย (ฉบับ ของกรมที่ดินมิใช่ฉบับที่ทำกันเอง) มีรายละเอียดต่างๆ เช่น เลขที่โฉนดที่ดิน เลขที่ดิน บ้านเลขที่ ประเภทชนิดของอาคาร เป็นตึก หรือกี่ชั้น
2.2 ใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร พร้อมแบบที่ได้รับอนุญาต (ใบ อ.1 อนุญาตให้ก่อสร้างอาคาร) หรือ ใบ กทม. 1, กทม. 6 (หนังสือรับทราบการยื่นแจ้งความประสงค์จะก่อสร้างอาคารว่าแบบถูกต้องตาม กฏหมาย (กรณีอาคารยื่นตามมาตรา 39 ทวิ พรบ. ควบคุมอาคารฯ)
ซึ่งในเอกสารนี้จะระบุรายการว่าใครเป็นผู้ขออนุญาต เป็นอาคารประเภทชนิดใด กี่ชั้น ใช้เพื่อทำอะไร เช่น ใช้พักอาคาร อยู่อาศัยรวม อาคารชุด พาณิชย์ เป็นต้น ตลอดจนจะระบุเลขโฉนดที่ดิน เลขที่ดิน และชื่อเจ้าของที่ดินไว้ด้วย

3. เอกสารอื่นๆ
3.1 บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน ของผู้เกี่ยวข้อง, ใบสำคัญบริษัทฯ (ใบรับรองว่าผู้ใดลงนามผูกพันกับบริษัทฯ) ทั้งของเจ้าของที่ดิน และของเจ้าของอาคารด้วย หากเป็นคนละคนกัน
3.2 ใบมอบอำนาจจากเจ้าของกรรมสิทธิ์ กรณีมอบผู้อื่นดำเนินการต่างๆ

4. การจ่ายเงินควรจ่ายเป็นเช็ค (แค๊ชเชียร์เช็ค และจ่ายในนามบริษัทฯ หรือกรณีเป็นบุคคล ให้ระบุเฉพาะตัว (ต้องให้เข้าบัญชีก่อนเบิกเงิน) เป็นการป้องกันปัญหาที่อาจจะเกิดขึ้นภายหลัง สามารถมีหลักฐานฟ้องร้องได้

5. ควรระมัดระวังเพิ่มเติม หากพบว่า มีความยุ่งยาก ไม่ปรกติ หรือไม่ได้รับความร่วมมือจากผู้ขาย (ซึ่งเขามีภาระหน้าที่ ต้องทำให้เราเพื่อมั่นใจ) ก็จงหลีกเลี่ยงการซื้อหรือจอง เพราะอาจเสียมัดจำได้

6. ถ้ายังไม่มั่นใจ โปรดหาคนรู้จักที่มีความรู้ในเรื่องนี้ (ที่เชื่อถือได้) และขอคำแนะนำที่ดี จะทำให้ปลอดภัยจากการถูกหลอกลวงได้ครับ

ขอให้โชคดีทุกท่านครับ

ฝากคำถามถึง ดร.วิรัช ศิลป์เสวีกุลได้ที่
Viruchsil@yahoo.co.th

ใส่ความเห็น

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Connecting to %s

%d bloggers like this: