คอนโด ผ่อนเสร็จ โอนไม่ได้ ใครจะช่วย

สวัสดี ครับท่านผู้อ่านทุกท่าน ฉบับนี้ผู้เขียนขอนำประเด็นปัญหาที่เกิดขึ้นในวงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (ธุรกิจเกี่ยวกับที่ดินและสิ่งก่อสร้าง) กรณีการก่อสร้างอาคารชุดเพื่อจำหน่าย ในพื้นที่กรุงเทพมหานคร โครงการหนึ่ง ซึ่งเจ้าของโครงการได้รับอนุญาตให้ก่อสร้างไว้ 1 หลัง แต่ก่อสร้างเป็น 2 หลัง เปิดจำหน่ายให้จอง ผ่อนงวด จนเมื่อก่อสร้างเสร็จแล้ว ไม่สามารถโอนกรรมสิทธ์ให้ลูกค้าได้ มีการร้องเรียนไปยังหน่วยงานภาครัฐเกี่ยวกับการคุ้มครองผู้บริโภค และหน่วยงานควบคุมอาคาร เพื่อแก้ไขปัญหาที่เกิดขึ้น

ซึ่งกรณีนี้ ผู้เขียนได้พิจารณาแล้วมีผู้เกี่ยวข้อง ที่มีผลกระทบอยู่ 3 ส่วน
1. ส่วนของผู้จำหน่าย เจ้าของโครงการ ผู้ประกอบการ
2. ส่วนของผู้ซื้อ ลูกค้า ผู้บริโภค
3. ส่วนของภาครัฐที่ต้องควบคุม การก่อสร้างอาคารและการคุ้มครองผู้บริโภค
ทั้ง 3 ส่วนนี้ เป็นผู้เสียหายทั้งสิ้น เจ้าของโครงการเสียหายในเรื่องการลงทุน กระทบถึงธนาคารเรื่องการใช้คืนเงินกู้ ลูกค้าเสียหาย คือ ไม่ได้รับสินค้า (ไม่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ เสียเงินมัดจำ เงินงวด) ภาครัฐเสียหายต่อภาคพจน์ กระบวนการทำงาน

นอกจากนี้ยังมีโทษทางกฎหมายอีกสำหรับเจ้าของโครงการต้องถูกดำเนินคดีตาม กฎหมายควบคุมอาคาร เจ้าหน้าที่ภาครัฐถูกลงโทษทางวินัย

ที่ผู้เขียนกล่าวมาทั้งหมดข้างต้น ต้องการนำเสนอให้ท่านผู้อ่านได้เข้าใจในเรื่องของการก่อสร้างอาคารที่จะมีผล ต่อทุกคน หากทำถูกต้องตามกฎหมาย ก็จะเป็นประโยชน์ แต่หากฝ่าฝืน หรือหลีกเลี่ยง กฎหมายก็จะมีโทษเสียหายกับทุกคนที่เกี่ยวข้อง
พิจารณาตามข้อกฎหมายก่อสร้างโดยทั่วไป

มีคำถามว่าทำไมเจ้าของโครงการต่าง ๆ ไม่ยื่นขออนุญาตให้ถูกต้องทั้งโครงการตั้งแต่เริ่มต้น ผู้เขียนวิเคราะห์ดูแล้วเป็นไปได้ว่าในการขออนุญาตอาคารทั้งโครงการอาจมี จำนวนห้องตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป ต้องผ่านการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม ซึ่งต้องใช้เวลาระยะหนึ่ง ทำให้เจ้าของโครงการหาทางเริ่มต้นก่อสร้างอาคารในโครงการให้เร็วขึ้น (เพราะไม่ว่าจะยื่นขออนุญาตโดย ม.21 หรือโดย ม.39 ทวิ ก็ตามต้องผ่านการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมก่อนจึงจะยื่นได้) เนื่องจากในการขายคอนโดปัจจุบันหากยังไม่ลงมือก่อสร้าง ลูกค้าจะไม่กล้าซื้อ และในตลาดมีคู่แข่งมาก โดยเจ้าของโครงการกะว่าเมื่อได้รับอนุญาตหลังแรกแล้วหลังต่อ ๆ ไปจึงเริ่มส่งวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม เมื่อรวมแล้วมีห้องตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไปในโครงการ (หลังแรกอาจจะมีเพียง 70 กว่าห้องเท่านั้น)

ตามที่ทราบมามีบางโครงการเป็นอาคารหลังใหญ่หลังเดียว แต่ยื่นขออนุญาตครั้งแรก ให้มีห้องขนาดใหญ่ ๆ เพียง 70 กว่าห้องเท่านั้น เมื่อได้รับอนุญาตแล้ว ระหว่างก่อสร้างชั้นฐานราก (ลงเสาเข็ม ทำฐานราก) ก็แก้ไขแบบให้มีห้องพักเกิน 80 ห้อง ตามที่ทำได้ แล้วยื่นวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม
ได้รับอนุมัติมาแล้ว ก็ยื่นดัดแปลงอาคารอีกครั้ง ทำให้โครงการสามารถเริ่มก่อสร้างได้เร็วขึ้น ไม่ต้องรอเวลา เมื่อเป็นเช่นนี้หากในการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม ติดขัดมีปัญหาไม่สามารถผ่านได้ เพราะวิเคราะห์แล้วเกิดผลเสียกระทบต่อสิ่งแวดล้อมก็ไม่สามารถยื่นขออนุญาต ให้มีห้องเพิ่มขึ้นได้ หรือไม่สามารถขออนุญาตให้มีอาคารเพิ่มขึ้นได้อีกตามที่ต้องการ จึงเกิดปัญหาขึ้นมีการฝ่าฝืนก่อสร้างอาคารเพิ่มขึ้น หรือเพิ่มห้องโดยไม่ได้รับอนุญาต

มีคำถามว่าทำไมผู้ซื้อไม่ขอดูใบอนุญาต หรือสอบถามไปยังหน่วยงานของรัฐ เช่น ที่ กองควบคุมอาคารหรือฝ่ายโยธา หรือที่ อบต. เทศบาล หรือที่หน่วยงานคุ้มครองผู้บริโภค ปัญหานี้ตอบได้ครับเคยมี ลูกค้าสอบถามไปยังหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง จะได้รับคำตอบว่า ไม่ทรายรายละเอียด หรือต้องติดตามที่โน้นที่นั่น หาหน่วยงานที่จะตอบให้ชัดเจนไม่ได้ และถ้าจะถามเจ้าของโครงการ (ที่สำนักงานขาย) จะตอบว่าอยู่ระหว่างขออนุญาต ไม่ต้องห่วงหรอก ได้รับอนุญาตแน่ ๆ และยิ่งถ้าทางเจ้าของโครงการมีใบอนุญาตใบแรก ที่หลบเลี่ยงข้อกฎหมายดังกล่าวข้างต้นแล้ว ก็จะตอบอย่างมั่นใจว่ามีใบอนุญาตแล้ว พร้อมโชว์สำเนาใบอนุญาตก่อสร้างอาคารให้ดูด้วย ซึ่งผู้ซื้อคงไม่มีความชำนาญ จะดูรายละเอียดทั้งหมดในใบอนุญาตได้ว่า เป็นใบอนุญาตของหลังใด อยู่ตำแหน่งในที่ดินอย่างไร หรือเชื่อว่าโครงการใหญ่ ๆ อย่างนี้จะกล้าทำผิดกฎหมายหรือ จึงตัดสินใจจองซื้อห้องและผ่อนงวดไป และยิ่งเห็นว่ามีการก่อสร้างคืบหน้าด้วยแล้วยิ่งมั่นใจใหญ่เลย

การแก้ไขปัญหากรณีแบบนี้ไม่ให้เกิดขึ้น สามารถกระทำได้ครับ หากทุกฝ่ายให้ความสนใจในการปฏิบัติตามกฎหมาย รู้เท่าทัน ระเบียบข้อกฎหมายแล้วนำมาปฏิบัติ เช่น เจ้าของโครงการจำหน่ายเฉพาะส่วนที่ได้รับอนุญาตเท่านั้น เจ้าหน้าที่ภาครัฐต้องควบคุมสั่งระงับหากมีการฝ่าฝืนกฎหมายและส่งดำเนินคดี โดยเด็ดขาดเข็มงวด ผู้ซื้อจะต้องระมัดระวังตรวจสอบให้ชัดเจนไม่รีบร้อนซื้อ เพียงเห็นว่าทำเลดี ราคาถูก
ไม่ว่าจะเป็นอาคารชุด, บ้านจัดสรร, บ้านเดี่ยว, ทาวน์เฮ้าส์, บ้านแฝด, ตึกแถว, หรือที่ดินเปล่า ก็ตาม

รายละเอียดการปฏิบัติตามกฎหมายก่อสร้างต่าง ๆ เช่น กฎหมายควบคุมอาคาร กฎหมายผังเมือง กฎหมายสิ่งแวดล้อมได้เคยนำเสนอมาแล้วในบทความต้น ๆ ครับ

ฉบับนี้อาจจะดูหนักหน่อยนะครับแต่เป็นสิ่งที่น่ารับทราบไว้เพื่อความปกติสุขของทุกท่านครับ

ฝากคำถามถึง ดร.วิรัช ศิลป์เสวีกุลได้ที่
Viruchsil@yahoo.co.th

ใส่ความเห็น

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Connecting to %s

%d bloggers like this: